Overdragelse af ejendom til børn: regler 2026

Denne artikel er generel information og erstatter ikke juridisk rådgivning i din konkrete sag. Kontrollér altid oplysningerne hos den relevante myndighed, før du handler. Senest opdateret 10. september 2026.

Overdragelse af fast ejendom til børn kan ske som gave, som salg eller som en kombination. Afgiften afhænger af overdragelsesformen, ejendommens værdi og eventuelle forbehold, og skødet skal tinglyses, før ejerskiftet er gyldigt over for tredjemand.

Hvorfor dette er vigtigt

Mange forældre overdrager bolig eller fritidshus til børn i levende live for at ordne formuen i ro. Valget mellem gave og salg har direkte betydning for gaveafgift, tinglysning og en eventuel avancebeskatning hos den, der overdrager. Fejl i skøde, værdi eller forbehold kan ikke rettes med en simpel rettelse bagefter. Reglerne er generelle. De tager ikke stilling til den enkelte families situation.

Globe Advokater arbejder med ejendomshandler og privatretlige dokumenter for både danske og udenlandske klienter. En overdragelse hænger ofte sammen med arv, testamente og den øvrige formueplanlægning, herunder spørgsmål om arveafgift for udenlandske arvinger.

Overdragelse af ejendom til børn - hvad gælder?

Overdragelse af ejendom til børn er en ejendomsoverdragelse mellem nærtstående. Den følger de almindelige regler om skøde, tinglysning og afgifter, suppleret af boafgiftslovens regler om gaver til børn. Der findes ikke én fast model. Formen vælges ud fra, om der ydes vederlag, om der gøres forbehold, og hvordan værdien opgøres.

Tre hovedveje er almindelige:

Fælles for alle tre er, at ejerskiftet først har retsvirkning over for andre, når skødet er tinglyst. Indtil da er overdragelsen i udgangspunktet et mellemværende mellem parterne.

Overdragelse som gave

Ved gave overdrages ejendommen uden reelt vederlag. Gaver til børn hører under boafgiftslovens regler om afgiftspligtige gaver til personer i den nærmeste kreds. Der gælder et årligt afgiftsfrit beløb, som reguleres. Gave ud over det afgiftsfrie beløb er afgiftspligtig.

Afgiftsgrundlaget er ejendommens værdi på overdragelsestidspunktet med fradrag for gæld, der følger med, og for værdien af eventuelle forbehold. Myndighederne kan tilsidesætte en urimeligt lav værdi. Offentlig ejendomsvurdering og dokumenteret handelspris indgår ofte i vurderingen af, om værdien er realistisk.

Gave kan kombineres med forbehold, for eksempel livslang brugsret eller forkøbsret. Forbeholdet nedsætter typisk den værdi, der indgår i gaveafgiftsgrundlaget, fordi barnet ikke får fuld rådighed med det samme. Udformningen af forbeholdet skal være klar i skødet. Uklare forbehold skaber tvister både i levende live og ved senere arv.

Overdragelse som salg

Ved salg betaler barnet en købesum. Sker handlen til reel markedsværdi, er der som udgangspunkt ikke et gaveelement. Så udløses ikke gaveafgift af den del, der er dækket af vederlaget. Til gengæld kan sælger blive omfattet af reglerne om ejendomsavancebeskatning, jf. ejendomsavancebeskatningsloven, hvis avancen ikke er fritaget efter de gældende undtagelser for helårsbolig eller andre særregler.

Familiehandler til en pris under markedsværdi behandles i praksis som en blanding: den del, der svarer til prisen, er salg, og differencen er gave. Differencen indgår i gaveafgiftsgrundlaget efter boafgiftsloven. Det er derfor afgørende, at parterne kan dokumentere, hvordan prisen er fastsat.

Salg mellem forældre og børn følger i øvrigt de almindelige krav til købsaftale, skøde, berigtigelse og tinglysning. Globe Advokater bistår blandt andet med advokatforbehold og berigtigelse i ejendomshandler, også hvor køber eller sælger er bosat i udlandet.

Kombineret overdragelse - delvis gave

Den hyppigste model i familier er en delvis gave. Barnet betaler en del af værdien, ofte ved at overtage restgæld eller indbetale et beløb, mens resten gives. Gaveelementet opgøres som forskellen mellem ejendommens værdi og det vederlag, der faktisk ydes.

Modellen bruges, når forældrene ønsker at flytte ejendommen nu, uden at barnet skal finansiere hele værdien. Den kræver præcis opgørelse i skødet: hvad er gældsovertagelse, hvad er kontant betaling, og hvad er gave. Uden den opdeling bliver både tinglysning og gaveafgift vanskelige at gennemskue.

Ved andelsbolig gælder andre dokument- og foreningsregler end ved ejerbolig. Se særskilt gennemgang af overdragelse af andelsbolig for udlændinge, hvis det er andelsbolig og ikke fast ejendom i ejerform, der er tale om.

Tinglysning og tinglysningsafgift

Uanset gave eller salg skal skødet tinglyses, før overdragelsen er sikret mod kreditorer og gode tro-erhververe. Tinglysning sker i Tingbogen. Der betales tinglysningsafgift efter tinglysningsafgiftsloven. Afgiften beregnes typisk af den værdi, overdragelsen opgøres til, med tillæg af en fast del, med de undtagelser og satser der gælder på tinglysningstidspunktet.

Fejl i parter, matrikel, hæftelser eller forbehold fører til anmarkninger. Anmarkninger forsinker berigtigelsen og kan i værste fald gøre det nødvendigt at oprette rettelsesdokumenter. Det er kernen i en ordentlig berigtigelse: at skødet spejler den aftalte retstilstand, før det sendes til tinglysning.

Hvorfor afgiften ved overdragelse af ejendom til børn varierer

Afgiften er ikke den samme i alle sager. Den påvirkes af flere forhold, som alle skal vurderes konkret:

• Overdragelsesform - ren gave, ren salg eller blanding
• Ejendommens værdi og dokumentationen for den
• Gæld og hæftelser, der overtages
• Forbehold som brugsret, som nedsætter den frie rådighedsværdi
• Om overdrageren udløser avancebeskatning efter ejendomsavancebeskatningsloven
• Om der er flere børn, og om overdragelsen skal ses i sammenhæng med senere arv og eventuel udligning

Der gælder frister i denne type sager. Kontakt en advokat for at få afklaret, hvilke frister der gælder i din konkrete sag.

Værdiansættelse - det afgiftsmæssige omdrejningspunkt

Værdien er ofte det punkt, hvor tvister opstår. SKAT kan tilsidesætte en værdi, der afviger markant fra handelsværdi eller fra den offentlige vurdering, hvis der ikke er saglig begrundelse. Parterne kan underbygge værdien med vurdering fra en ejendomsmægler, med sammenlignelige handler eller med den gældende offentlige vurdering, alt efter hvad der er relevant for ejendomstypen.

Ved sommerhus og helårsbolig kan der gælde forskellige hensyn, herunder regler om bopælspligt ved helårsbolig. Se mere om bopælspligt ved boligkøb, hvis boligen er underlagt bopælskrav. Ved køb og overdragelse af fritidsbolig til personer uden fast tilknytning til Danmark er der særlige begrænsninger. Det er beskrevet i artiklen om køb af sommerhus i Danmark som udlænding.

Forholdet til arv og testamente

En overdragelse i levende live ændrer den formue, der senere indgår i boet. Det kan være tilsigtet. Det kan også skabe skævdeling mellem søskende, hvis kun ét barn får ejendom, mens andre ikke kompenseres. Udligning kan ske ved gave til de øvrige, ved gældsbrev eller ved testamentariske bestemmelser.

Testamente erstatter ikke skøde. Det regulerer først formuen ved død. Omvendt fjerner en overdragelse i levende live som udgangspunkt ejendommen fra den senere arvemasse, med de forbehold der er gjort. For udenlandske statsborgere bosat i Danmark er der ofte behov for at afstemme dansk arveret med hjemlandets regler. Globe Advokater har en separat gennemgang af testamente for udlændinge bosat i Danmark.

Hvad med gæld og pant?

Hvis ejendommen er belånt, skal långiver ofte samtykke til, at barnet overtager gælden, eller pantet skal indfries og omlægges. Overtagelse af gæld tæller som vederlag ved opgørelsen af gaveelementet. Pant, der bliver stående, skal fremgå korrekt af skødet og af tinglysningen. Manglende afklaring med panthaver er en klassisk kilde til, at handlen ikke kan berigtiges som aftalt.

Kan overdragelsen omstødes?

Under visse betingelser kan gaver og dispositioner omstødes i konkurs eller i dødsbo efter reglerne i konkursloven og dødsboskifteloven, hvis dispositionen har begunstiget nærstående på kreditorernes eller andre arvingers bekostning. Det er ikke en dagligdags situation, men det er grunden til, at værdi, timing og dokumentation skal kunne holde til efterfølgende kontrol. Reglerne er generelle. De vurderes altid konkret.

Hvilken rolle har advokaten?

Advokatens rolle er at få aftalen skrevet ind i skødet, så gave, vederlag, gæld og forbehold er entydige, at tinglysning og berigtigelse gennemføres, og at de afgiftsmæssige hovedposter er tænkt ind, før dokumenterne underskrives. Globe Advokater rådgiver om overdragelse af fast ejendom som led i den privatretlige og ejendomsretlige praksis. Rådgivningen er generel i denne artikel. Den konkrete sag kræver gennemgang af dokumenter og tal.

Er gaveafgift og arveafgift det samme?

Nej. Gaveafgift vedrører overdragelse i levende live. Arveafgift vedrører overgang ved død. Begge er reguleret i boafgiftsloven, men grundlag, tidspunkt og fradrag er forskellige. En ejendom, der allerede er overdraget som gave, indgår som udgangspunkt ikke igen i boet til arveafgift, medmindre der er forbehold eller omstødelsesgrundlag, der trækker værdien tilbage.

Kan forældre beholde brugsretten efter overdragelsen?

Ja. Livslang brugsret eller anden rådighedsbegrænsning kan tinglyses som forbehold i skødet. Forbeholdet påvirker barnets rådighed og indgår i værdiansættelsen af gaven. Formuleringen skal være præcis, ellers opstår der tvivl om, hvem der betaler drift, skatter og vedligehold.

Gælder de samme regler for sommerhus og helårsbolig?

Hovedreglerne om gave, salg, skøde og tinglysning er de samme. Forskellen ligger i særlige rådigheds- og bopælsregler, i avancebeskatningens undtagelser og i begrænsninger for personer uden bopæl i Danmark. Det skal afklares for den konkrete ejendomstype, før skødet udformes.

FAQ

En sidste ting

Den største fejl i disse sager er ikke selve skødet. Det er, at gave, gæld, brugsret og senere arv ikke tænkes sammen, før dokumenterne underskrives. En overdragelse, der ser enkel ud på papiret, kan skævvride hele den senere bodeling mellem søskende. Det er grunden til, at værdi, forbehold og udligning hører til i samme samtale - ikke i tre separate bagefter.

Denne artikel er generel information om gældende regler og praksis. Den udgør ikke juridisk rådgivning, tager ikke stilling til din konkrete sag, og der opstår ikke et klientforhold ved at læse den. Regler og myndighedspraksis ændrer sig. Kontrollér altid oplysningerne hos den relevante myndighed, eller kontakt en advokat, før du handler.

Relaterede guides

• Testamente for udlændinge bosat i Danmark
• Overdragelse af andelsbolig for udlændinge i Danmark
• Bopælspligt i Danmark - hvad det betyder for boligkøb
• Køb af sommerhus i Danmark som udlænding
• Arveafgift for udenlandske arvinger i Danmark