Generel information om gældende regler. Ikke juridisk rådgivning. Senest opdateret 31. august 2026.

Udlændinge, der overdrager en andelsbolig i Danmark, følger andelsboligforeningsloven - ikke reglerne om fast ejendom. Det betyder i praksis, at hverken køber eller sælger skal søge tilladelse hos Justitsministeriet, men at bestyrelsens godkendelse og foreningens vedtægter til gengæld får langt større betydning for hele processen.

TL;DR
  • Andelsbolig overdragelse for udlændinge følger andelsboligforeningsloven, ikke reglerne for fast ejendom - ingen justitsministeriel tilladelse kræves.
  • Bestyrelsen skal godkende enhver ny andelshaver, uanset nationalitet, jf. foreningens vedtægter.
  • Maksimalprisen for andelen fastsættes efter andelsboligforeningslovens § 5, ikke frit mellem parterne.
  • CPR-nummer og dansk opholdsgrundlag er ofte forudsætning for finansiering, selvom loven ikke kræver det.
  • Arv og testamente kræver særlig opmærksomhed, når andelshaveren er bosat i udlandet.

Hvorfor overdragelse af andelsbolig betyder noget for udlændinge

En andelsbolig er ikke fast ejendom i lovens forstand. Ejendomsretten til selve bygningen ligger hos andelsboligforeningen, mens den enkelte andelshaver alene har en brugsret og en andel i foreningens formue. Derfor gælder lov om erhvervelse af fast ejendom, som kræver tilladelse fra justitsministeren for personer uden fast bopæl i Danmark, ikke for andelsboliger, jf. lovens § 1. Det er en anden retstilstand end ved køb af sommerhus i Danmark som udlænding, hvor netop denne tilladelse ofte bliver afgørende.

For andelsboliger er det i stedet foreningens vedtægter og bestyrelsens godkendelse af erhververen, der sætter rammerne, jf. andelsboligforeningslovens § 4. I 2026 er dette fortsat udgangspunktet i alle andelsboligforeninger, uanset om køber eller sælger har dansk statsborgerskab, opholdstilladelse eller bor i udlandet. Udenlandske parter møder ofte de samme praktiske forhindringer: vedtægter, der kun findes på dansk, banker der efterspørger CPR-nummer, og bestyrelser der stiller spørgsmål ved dokumentation, som en dansk køber sjældent bliver bedt om at fremlægge.

“En andelsbolig er ikke fast ejendom - og derfor gælder helt andre regler for udenlandske købere.”

Sådan forløber en overdragelse af andelsbolig

Processen falder i en række trin, som gælder uanset nationalitet, men hvor udenlandske parter typisk skal bruge mere tid på dokumentation undervejs.

Fastsættelse af overdragelsessummen

Maksimalprisen for andelen beregnes efter en metode, som fremgår af foreningens vedtægter inden for rammerne af andelsboligforeningslovens § 5. Prisen kan ikke frit aftales mellem sælger og køber, hvis den overstiger det lovlige loft.

  • Gennemgå foreningens seneste årsregnskab og vedtægter for at se, hvilken værdiansættelsesmetode foreningen anvender
  • Bed foreningens administrator om en aktuel opgørelse af maksimalprisen
  • Sammenlign den opgjorte pris med forbedringer og løsøre, der eventuelt er aftalt særskilt
  • Bed om dokumentation, hvis prisen inkluderer inventar eller forbedringer ud over selve andelsværdien
  • Overvej en uvildig gennemgang af overdragelsesaftalen, hvis vedtægterne er komplicerede

Bestyrelsens godkendelse af ny andelshaver

Bestyrelsen skal godkende enhver erhverver af en andel, uanset nationalitet eller opholdsgrundlag, medmindre vedtægterne fastsætter objektive kriterier for godkendelsen.

  • Læs vedtægternes bestemmelser om godkendelseskriterier, inden der skrives under på en overdragelsesaftale
  • Undersøg, om foreningen stiller krav om beboelse eller brug af boligen som fast bopæl
  • Bed om skriftlig bekræftelse fra bestyrelsen, hvis godkendelsen gives mundtligt på et møde
  • Afklar, om der findes en intern klageadgang, hvis bestyrelsen afviser erhververen
  • Vær opmærksom på, at bestyrelsen ikke må forskelsbehandle på grund af nationalitet, men gerne må stille objektive krav i vedtægterne

Finansiering og dokumentation for udenlandske købere

Banker vurderer typisk kreditværdighed ud fra dansk indkomst, opholdsgrundlag og et dansk CPR-nummer. Manglende CPR-nummer besværliggør ofte finansieringen, selvom det ikke er et lovkrav for selve overdragelsen.

  • Undersøg, om der er behov for et dansk CPR-nummer for at optage banklån til andelsboligen
  • Saml dokumentation for opholdsgrundlag, indkomst og eventuel formue i hjemlandet
  • Afklar, om indkomst optjent i udlandet kan indgå i bankens kreditvurdering
  • Bed banken bekræfte finansieringen skriftligt, før overdragelsesaftalen underskrives endeligt
  • Overvej, om der er behov for en dansk medunderskriver, hvis kredithistorikken i Danmark er kort

Overdragelsesaftalen og andelsbeviset

Overdragelsen kræver en skriftlig aftale mellem parterne og udstedelse af et nyt andelsbevis i erhververens navn.

  • Gennemgå overdragelsesaftalens bestemmelser om overtagelsesdag, betaling og ansvar for mangler
  • Sørg for, at foreningen udsteder et nyt andelsbevis i erhververens navn
  • Bed om dokumentation for indfrielse af eventuel gæld i andelen, herunder pantesikrede lån
  • Afklar fordeling af boligafgift, varme og øvrige udgifter frem til overtagelsesdagen
  • Få oversat centrale dele af aftalen, hvis den kun foreligger på dansk

Forsikring, boligafgift og indflytning

De praktiske sidste skridt gælder alle andelshavere, men bliver ofte overset af nye andelshavere, der flytter til Danmark udefra.

  • Tegn indboforsikring, der dækker den nye bolig, inden overtagelsesdagen
  • Meld flytning til folkeregisteret med den nye adresse
  • Undersøg, om der findes yderligere foreningskrav ved siden af andelsboligforeningens egne vedtægter
  • Afklar med foreningens administrator, hvornår den første opkrævning af boligafgift sendes

Skat og gæld i andelsboligen

Andelen kan være behæftet med foreningslån eller anden gæld, som følger boligen videre til den nye andelshaver.

  • Undersøg, om der hviler prioritetsgæld eller foreningslån på andelen
  • Afklar den skattemæssige behandling af en eventuel gevinst ved senere videresalg
  • Bed om dokumentation for foreningens samlede gæld og økonomi, herunder seneste årsregnskab
  • Vurder, om der er behov for rådgivning om beskatning i både Danmark og bopælslandet, hvis en af parterne er skattepligtig i udlandet

Arv og testamente, når andelshaveren bor i udlandet

En andel indgår i boet på samme måde som andre formuegoder, men foreningens vedtægter kan begrænse, hvem der kan godkendes som ny andelshaver ved arv. Et testamente for udlændinge bosat i Danmark kan afklare fordelingen af andelen, men ændrer ikke på, at arvingen fortsat skal godkendes af bestyrelsen.

  • Afklar i vedtægterne, om arvinger har samme godkendelseskrav som øvrige erhververe
  • Undersøg, om foreningen giver arvinger en frist til at sælge andelen, hvis de ikke selv ønsker at bo i boligen
  • Få afklaret, hvilket lands regler der gælder for boet, hvis afdøde havde tilknytning til flere lande
  • Overvej, om et testamente bør regulere fordelingen af andelen særskilt fra boets øvrige aktiver

Der gælder frister i denne type sager. Kontakt en advokat for at få afklaret, hvilke frister der gælder i den konkrete sag.

Overdragelsesformer for andelsboliger - overblik for udenlandske købere og sælgere

Overdragelsesform Bedst til Vigtigste begrænsning
Fri overdragelse mellem sælger og køber Købere, der selv finder en bolig via netværk eller boligportal Bestyrelsen kan afvise erhververen, uanset den aftalte pris
Overdragelse via foreningens venteliste Købere uden eksisterende kontakt til en sælger Ventetiden varierer meget fra forening til forening
Overdragelse ved arv eller gave Efterladte eller nære pårørende til en afdød andelshaver Kræver stillingtagen til arveregler og foreningens vedtægter samtidig
Overdragelse med advokatbistand Udenlandske købere, der ikke selv læser danske vedtægter og aftaler Kræver forberedelse af dokumentation, blandt andet om opholdsgrundlag

Book et møde om din overdragelse

Få gennemgået vedtægter og overdragelsesaftale, før der skrives under.

Almindelige fejl blandt udenlandske andelshavere og -købere

  • Forveksler andelsbolig med fast ejendom og undersøger et regelsæt, som slet ikke gælder - justitsministeriel tilladelse er ikke et krav for andele
  • Underskriver overdragelsesaftalen, før bestyrelsens godkendelse foreligger skriftligt
  • Undervurderer betydningen af CPR-nummer og opholdsgrundlag for finansieringen hos banken
  • Overser, at et testamente ikke fritager arvingen fra bestyrelsens godkendelseskrav
  • Læser kun en engelsk oversættelse af vedtægterne og overser afvigelser fra den danske originaltekst

FAQ

Skal udlændinge have tilladelse fra Justitsministeriet for at købe en andelsbolig i Danmark?

Nej. Lov om erhvervelse af fast ejendom, der kræver tilladelse fra justitsministeren for personer uden fast bopæl i Danmark, gælder kun fast ejendom, jf. lovens § 1. En andelsbolig er en andel i en forening, ikke fast ejendom, og falder derfor uden for den ordning.

Kan en udlænding uden dansk CPR-nummer eje en andelsbolig?

Der er intet lovkrav om dansk CPR-nummer for selve overdragelsen af andelen. I praksis kræver banker dog ofte CPR-nummer og dokumentation for opholdsgrundlag, før de yder finansiering til boligen.

Hvem fastsætter prisen ved overdragelse af en andelsbolig?

Prisen kan højst svare til den maksimalpris, foreningens vedtægter og andelsboligforeningslovens § 5 tillader. Køber og sælger kan ikke frit aftale en pris, der ligger over dette loft.

Kan bestyrelsen afvise en udenlandsk køber?

Bestyrelsen kan afvise en erhverver på objektive kriterier, der fremgår af vedtægterne, men må ikke forskelsbehandle på grund af nationalitet. Godkendelsen gælder alle erhververe uanset baggrund.

Hvad sker der med en andelsbolig, hvis andelshaveren dør og bor i udlandet?

Andelen indgår i boet efter afdøde på samme måde som andre formuegoder. Arvingen skal fortsat godkendes af bestyrelsen efter foreningens vedtægter, uanset om der findes et testamente.

Er der forskel på at købe andelsbolig og ejerbolig som udlænding?

Ja. Ejerbolig er fast ejendom og kan kræve tilladelse fra justitsministeren for personer uden fast bopæl i Danmark. Andelsbolig kræver ikke denne tilladelse, men er i stedet underlagt bestyrelsens godkendelse.

Hvor lang tid tager en overdragelse af en andelsbolig?

Der gælder frister i denne type sager, og forløbet varierer fra forening til forening. Kontakt en advokat for at få afklaret, hvilke frister der gælder i den konkrete sag.

Endnu en ting

Bestyrelsens godkendelse handler alene om selve overdragelsen - ikke om retten til at bo alene i boligen. Flere foreningers vedtægter kræver, at andelshaveren selv bruger boligen som fast bopæl, hvilket i praksis kan udelukke udlejning, selvom køber i øvrigt har lovligt ophold og bopæl i Danmark. Den detalje overses ofte af udenlandske købere, der er vant til andre regler for udlejning af ejerbolig i hjemlandet.

Relaterede artikler

Denne artikel er generel information om gældende regler og praksis. Den udgør ikke juridisk rådgivning, tager ikke stilling til din konkrete sag, og der opstår ikke et klientforhold ved at læse den.

Regler, frister og myndighedspraksis ændrer sig. Vi tager forbehold for fejl og for ændringer efter opdateringsdatoen. Du bør altid kontrollere oplysningerne hos den relevante myndighed eller kontakte en advokat, før du handler.

Har du en konkret sag, er du velkommen til at kontakte Globe Advokater for en vurdering.

Senest opdateret 31. august 2026.